預(yù)售金監(jiān)管啟動(dòng)糾偏，支持信用優(yōu)良房企或?yàn)閷?dǎo)向
據(jù)路透社報(bào)道，中國(guó)正在起草適用全國(guó)的規(guī)定，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更易獲得托管賬戶中的商品房預(yù)售資金。政策預(yù)計(jì)最早于1月底前推出，以防止地產(chǎn)債務(wù)地產(chǎn)危機(jī)擴(kuò)大，新規(guī)定將放寬開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售托管帳戶中的資金以協(xié)助履行債務(wù)、付款給供應(yīng)商，以及做融資操作。我們留意到部分地方政府于21年四季度起，已開(kāi)始定向?qū)?yōu)良房企進(jìn)行預(yù)售資金放松：1)煙臺(tái)市于12月28日發(fā)布了《關(guān)于對(duì)煙臺(tái)市2020年度守信房企實(shí)施激勵(lì)機(jī)制的通知》，其中提到對(duì)信用等級(jí)為AAA/AA的開(kāi)發(fā)商，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5%/3%個(gè)百分比；2)成都市于11月下旬發(fā)布了《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》，其中提到對(duì)企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)別及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度。我們預(yù)計(jì)新的預(yù)售資金監(jiān)管政策仍將以優(yōu)先支持信用狀況較好的開(kāi)發(fā)商為導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)恢復(fù)投資情緒，托底經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，同時(shí)保持房地產(chǎn)行業(yè)“控負(fù)債、去風(fēng)險(xiǎn)”的政策的方向不變。
港股策略政策收緊效用過(guò)度溢出，穩(wěn)投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)迫在眉睫展望
我們觀察到房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)仍在擴(kuò)散：1)四季度房地產(chǎn)行業(yè)GDP及建筑業(yè)GDP對(duì)GDP總量貢獻(xiàn)分別為6.8%與7.0%，同比分別下跌2.9%與2.1%，已對(duì)GDP增長(zhǎng)形成明顯拖累；2)房地產(chǎn)投資同比跌幅由10月/11月的-5.4%/-4.3%顯著擴(kuò)大至12月的-13.9%，通過(guò)投資傳導(dǎo)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)GDP的下行壓力仍在增加。我們認(rèn)為有需要調(diào)整政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。復(fù)盤(pán)2021年恒大債務(wù)危機(jī)的擴(kuò)散路徑，地方政府全面收緊預(yù)售金管理為一關(guān)鍵事件，觸發(fā)了多個(gè)房企的信用違約，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)快、過(guò)廣溢出，有修正的必要及空間。起草全國(guó)規(guī)定以穩(wěn)定預(yù)售金管理這一關(guān)鍵政策，體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)政策正式由“嚴(yán)控”進(jìn)入“糾偏”。
5年LPR20個(gè)月來(lái)首次下調(diào)，銷售去化壓力仍存
值得注意的是，房地產(chǎn)銷售12月同比下降17.8%，已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)同比跌幅。考慮1)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力短期內(nèi)難以大幅緩解；2)房產(chǎn)稅箭在弦上，暫停推進(jìn)的概率較低，我們認(rèn)為以上兩個(gè)因素將持續(xù)影響購(gòu)房者的預(yù)期。此外，5年期LPR于1月20日下調(diào)5bp至4.6%，為2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)，長(zhǎng)期利率的下調(diào)亦證實(shí)了房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)仍在擴(kuò)大。雖然政策持續(xù)回暖，但是人口、收入等宏觀因素短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，我們預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)3-6個(gè)月仍將面臨較大的銷售下行壓力。
政策至暗時(shí)刻已過(guò)，行業(yè)仍然面臨重重挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去呈現(xiàn)“政策先于基本面觸底”的規(guī)律，這次也一樣；與以往不同的是，我們認(rèn)為“控負(fù)債、去風(fēng)險(xiǎn)”這一政策方向并未改變，這一次基本面(銷售、投資)觸底的時(shí)間或較以往更長(zhǎng)。此外考慮2022年為美元債到期高峰， 1月、4月、6月、7月、10月到期規(guī)模較高，每月在60-80億美元；全年總到期規(guī)模月570億美元，為未來(lái)3年最高，我們預(yù)計(jì)2022年上半年房企仍將面臨較大的流動(dòng)性壓力，未來(lái)房企的表現(xiàn)亦將持續(xù)分化。
我們看好財(cái)務(wù)穩(wěn)健、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的房企，個(gè)股推薦華潤(rùn)置地(1109 HK，“未評(píng)級(jí)”)，旭輝控股集團(tuán)(884 HK，“未評(píng)級(jí)”)，寶龍地產(chǎn)(1238 HK，“買入”，TP 8.58港元)，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(1908 HK，“買入”，TP 17.00港元)，此外，我們建議開(kāi)始逐漸配置超跌高貝塔房企，個(gè)股推薦融創(chuàng)中國(guó)(1918 HK，“買入”，TP 46.90港元)。此外，我們認(rèn)為物管行業(yè)十四五期間仍將呈現(xiàn)較好成長(zhǎng)性，目前特別是優(yōu)質(zhì)民營(yíng)物管企業(yè)估值非常吸引，個(gè)股推薦碧桂園服務(wù)(6098 HK，“買入”，TP 86.90港元)，旭輝永升服務(wù)(1995 HK，“未評(píng)級(jí)”)，新城悅服務(wù)(1755 HK，“買入”，TP 32.00港元)，寶龍商業(yè)(9909 HK，“買入”，TP 32.80港元)，濱江服務(wù)(3316 HK，“買入”，TP 33.26港元)。
（文章來(lái)源：中泰金融國(guó)際）
標(biāo)簽： 地產(chǎn) 政策 機(jī)構(gòu) 優(yōu)質(zhì) 民營(yíng) 具吸引力 附股 時(shí)刻 估值 預(yù)售
