房地產(chǎn)變局不斷演進，市場一線有何變化？近期，e公司記者實地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點城市房地產(chǎn)市場，感受市場真實脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營】欄目，每日一篇重點城市房地產(chǎn)調(diào)研報道，以饗讀者。
第二篇，關(guān)于北京，首都樓市情況如何？讓我們一探究竟。
“近期新開盤的項目成交情況比較好，也說明了市場整體較好，因此購房優(yōu)惠活動都不多?！币晃回撠煴本┒鄠€新房項目的銷售顧問對證券時報·e公司記者如此表示。
e公司記者日前對北京地區(qū)新房、二手房市場走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新房項目普遍優(yōu)惠力度很小，不少項目無任何優(yōu)惠，甚至個別項目剩余尾房要待節(jié)后提價出售。二手房方面，近兩個月中介帶看量明顯增加。不過由于臨近春節(jié)等原因影響，進入1月市場有所回落。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對e公司記者表示，近期北京樓市因多重因素影響，整體市場處于企穩(wěn)狀態(tài)?！氨本┓渴谐山涣康淖畹凸纫呀?jīng)過去，作為最穩(wěn)定的一線城市代表，房價大漲和大跌可能性不大。整體看，隨著政策調(diào)控底部的出現(xiàn)，北京有望成為首個走出低谷的一線城市。”
新房市場優(yōu)惠力度小
近日，e公司記者以購房者的身份對北京朝陽、豐臺、大興等多個新房項目進行實地走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)近半年新入市的樓盤項目優(yōu)惠活動較少，包括剛需樓盤和改善樓盤，有項目開盤三個月就已去化了近8成房源。
綠城沁園項目位于北京東五環(huán)外的朝陽區(qū)豆各莊附近，該項目于2021年9月開盤。
該項目一位銷售顧問對記者表示，綠城沁園是綠城和金茂聯(lián)合開發(fā)的，樓盤主打剛需品質(zhì)住宅，一居到三居都有?！罢畬﹂_發(fā)商進行了限價，目前銷售均價在6.5萬左右。項目開盤3個多月已銷售了近6成。不過，目前優(yōu)惠活動很小，全款也就千四的折扣，即1000萬優(yōu)惠4萬元。”
在離綠城沁園不遠處就是主打改善型科技住宅的融創(chuàng)朝陽壹號。該項目銷售顧問對記者表示，“我們項目是去年國慶期間開盤的，目前還剩下大約2成房源，項目戶型為三居和四居，大部分是兩梯兩戶的戶型。面積在110平米以上，均價在7.1萬?！闭劶皟?yōu)惠活動，該人士表示，融創(chuàng)朝陽壹號沒有任何優(yōu)惠活動，都是按照公示價格去賣。最多根據(jù)付款周期，開發(fā)商提供一些物業(yè)費或車位費的抵扣。
北京-合生me悅位于北京大興區(qū)南五環(huán)外的瀛海附近，該樓盤于去年7月正式開盤。該樓盤一位銷售顧問告訴記者，我們主打中小戶型為主的剛需商品住宅，最小戶型面積為55平米，最大為120平米，單價在6.5左右。“項目開盤已經(jīng)半年了，目前去化率在90%左右，但剩下戶型可挑選性還比較豐富。在優(yōu)惠活動方面，由于是民企開發(fā)商，付款好還有小幅的優(yōu)惠，約1個點左右?！?/p>
東叁金茂府和北京金茂府都位于豐臺區(qū)南三環(huán)附近，兩項目直線距離約3公里。金茂府銷售顧問告訴記者，我們主打高端科技住宅，目前東叁金茂府二期還剩下不多的房源，125平米和140平米的三居室還有一些，單價在10.8萬左右，不管全款還是貸款都沒有任何優(yōu)惠。“而北京金茂府開盤相對較早，大概一年了，還剩下2套一樓的下躍式戶型，面積在140平左右，均價也在10萬多點，但目前已不對外出售，待節(jié)后上調(diào)價格后再賣?！?/p>
二手房方面，多位中介人士向e公司記者表達了，近期帶看量和成交量明顯增多的事實。
位于北京南三環(huán)付的麥田房產(chǎn)中介人士表示，“這兩個月比10月和11月帶看和成交量明顯增多了，我本人在12月就銷售了兩套，此前一套都不容易，購房者的貸款周期縮也短至一個月左右。但近期由于疫情反復(fù)和臨近春節(jié)的原因，帶看量比12月少了不少”。
實際上，北京二手房在去年底出現(xiàn)翹尾行情成為業(yè)內(nèi)共識。合碩機構(gòu)數(shù)近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北京二手房網(wǎng)簽超1.54萬套，較11月增加30%，北京二手房市場出現(xiàn)翹尾行情。2021年全年北京二手房網(wǎng)簽近19.32萬套，創(chuàng)近5年新高。
中指研究院也認為，北京二手房市場四季度隨著信貸額度回升，放款周期縮短，成交規(guī)模逐漸回升，顯現(xiàn)翹尾行情。
北京樓市企穩(wěn)
從最新數(shù)據(jù)看，受即將進入春節(jié)等因素影響，北京新房和二手房市場的成交相比上個月有所回落。
中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截止1月24日，北京二手房住宅月內(nèi)網(wǎng)簽完成了9289套，預(yù)計全月網(wǎng)簽住宅套數(shù)在1.3萬套左右，整體低于12月份的1.54萬套。但依然高于9-11月。新房方面方面，北京市場的供應(yīng)量明顯增加，目前已成交量達2316套，整體新建住宅供應(yīng)高峰期已過，市場成交也有所回落。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對e公司記者表示，近兩個月因為多重因素影響，北京樓市整體處于企穩(wěn)狀態(tài)。
具體來看，他認為，首先，信貸政策出現(xiàn)了明顯變化?！靶刨J政策最嚴時刻已過，房貸積壓排隊后的化解是12月和1月份二手房成交量恢復(fù)性上漲的主要原因，隨著12月到1月份的信貸供應(yīng)增加，當下北京購房者按揭貸款基本不用排隊，1個月左右就可以放款?！逼浯危?-11月二手房成交量持續(xù)低迷除了受信貸影響外，新建住宅供應(yīng)井噴也是一大原因，隨著第一輪集中供地房源已經(jīng)基本入市，二手房市場需求有所恢復(fù)。
“北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴格的城市，從2017年以來，房價一直相對穩(wěn)定，2021年初只有海淀、望京、亦莊等少數(shù)區(qū)域，價格相對有所上漲，全北京大部分區(qū)域價格依然低于2017年同期，這種情況下，經(jīng)過9-11月的調(diào)整，部分二手房購房者認為房價已經(jīng)調(diào)整到位，再次入市，推動了成交量的企穩(wěn)。”張大偉還表示。
在新房方面，展望全年，中指研究院認為，預(yù)計2022年北京新房市場成交規(guī)模仍將處于相對高位，上半年隨著信貸邊際改善，市場熱度將穩(wěn)步回溫，下半年市場整體預(yù)期保持平穩(wěn)運行態(tài)勢運行。在房價方面，伴隨集中供地項目的入市，限房價項目入市增加，限房價項目將接替限競房，在一定程度上平抑房價上漲幅度，同時在“三穩(wěn)”主基調(diào)、主體政策不放松等因素綜合影響下，整體價格上漲幅度恐將有限。
“北京樓市成交量的低谷已經(jīng)過去，預(yù)計2022年一季度市場在這個基礎(chǔ)上徘徊，但整體看，作為最穩(wěn)定的一線城市代表，房價大漲和大跌的可能性都不大。隨著政策調(diào)控底部的出現(xiàn)，北京有望成為首個走出最低谷的一線城市。2-3月份北京因為冬奧等大會影響，整體市場需求會積壓到4-5月份釋放?！睆埓髠ジ嬖Ve公司記者。
（文章來源：e公司）
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