物企“換擋變速”：資本市場(chǎng)回歸理性 行業(yè)并購(gòu)熱度提升

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期的同時(shí)，此前熱度高漲的物業(yè)賽道也迎來了屬于自身的“變革時(shí)代”。

2月6日，中國(guó)金茂(00817.HK)發(fā)布公告稱，公司獲金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金茂服務(wù)”)通知，金茂服務(wù)已就建議分拆向香港聯(lián)合交易所(以下簡(jiǎn)稱“香港聯(lián)交所”)遞交聆訊后資料集，預(yù)計(jì)近期在港股主板獨(dú)立上市。

而在此前的1月7日，龍湖集團(tuán)(00960.HK)也對(duì)外公告稱，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司(以下簡(jiǎn)稱“龍湖智創(chuàng)生活”)于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。龍湖智創(chuàng)生活亦成為2022年開年第一家遞表的物企。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，在龍湖智創(chuàng)生活和金茂服務(wù)沖擊港股上市引發(fā)廣泛關(guān)注的背后，則是物企上市熱度日益冷卻?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，2021年雖有14家物企成功上市，但較2020年減少4家，“未及預(yù)期”。

在資本市場(chǎng)對(duì)物企IPO逐步回歸理性的同時(shí)，物業(yè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)卻愈來愈激烈，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象不斷上演。中物研協(xié)和克爾瑞物管日前聯(lián)合發(fā)布的《2021年度物企上市公司并購(gòu)研究報(bào)告》顯示，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購(gòu)，并購(gòu)交易總額達(dá)366.88億元，交易所付總代價(jià)為2020年同期94.30億元的3.77倍。

與此同時(shí)，在政策鼓勵(lì)下，物企也打響了進(jìn)軍城市服務(wù)和園區(qū)等“非住宅”業(yè)態(tài)的“競(jìng)速戰(zhàn)”。東興證券分析師陳剛認(rèn)為，2022年，物業(yè)行業(yè)將迎來獨(dú)立發(fā)展與整合加速下的“大物管時(shí)代”，頭部物管企業(yè)搶占存量市場(chǎng)的需求與地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的困境將共同加速推動(dòng)行業(yè)整合。

港股上市進(jìn)程遇冷

上市數(shù)量下滑、物企股價(jià)下跌……在剛剛過去的2021年，物企上市宛若奏響了“冰與火之歌”。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)行業(yè)遞表物企數(shù)量達(dá)34家，為迄今為止遞表企業(yè)數(shù)量最多的一年，但年內(nèi)遞表并成功上市的僅有9家。此外，2021年內(nèi)新增上市物企共14家(其中13家為常規(guī)IPO上市，均為港股物企)，不及2020年的18家。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2021年1月15日榮萬家生活服務(wù)股份有限公司(02146.HK)登陸港股開始，2021年上半年有宋都服務(wù)等6家物企上市。而在當(dāng)年7月份，港股市場(chǎng)更是迎來一波內(nèi)地物企上市小高潮，中駿商管和朗詩(shī)綠色生活等6家物企紛紛搶灘登陸港股市場(chǎng)。但內(nèi)地物企港股上市的熱鬧景象也到此“戛然而止”，在經(jīng)歷近4個(gè)月的斷檔期后才迎來京城佳業(yè)的上市。

經(jīng)歷“過山車”行情的不僅僅是物企IPO進(jìn)展，物業(yè)板塊的估值亦從2021年7月份開始持續(xù)進(jìn)入調(diào)整期。

克而瑞物管方面認(rèn)為，從總體數(shù)據(jù)來看，2020年物企上市首日平均PE(TTM)達(dá)到47.3倍，進(jìn)入2021年這一數(shù)值降至24倍?！?020年末，物業(yè)板塊平均PE為36.9倍，而目前物業(yè)板塊市值均值僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%。”

此前備受資本市場(chǎng)矚目的物企估值，何以快速降至低位？中指物業(yè)研究認(rèn)為，除“港股資本市場(chǎng)走勢(shì)整體較弱，市場(chǎng)情緒低迷”的因素外，亦有“監(jiān)管壓力加大重創(chuàng)中概股，物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭資本錯(cuò)殺”的原因。

中指物業(yè)方面還表示，物業(yè)行業(yè)估值此前達(dá)到歷史較高水平，而此時(shí)市場(chǎng)趨于理性，往往容易發(fā)生中短期波動(dòng)，這正是“市場(chǎng)回歸理性”的表現(xiàn)。

不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)板塊估值經(jīng)歷如此大幅度的調(diào)整，主要是由于不少物企與母體公司間的關(guān)系過于緊密而引發(fā)外界擔(dān)憂。中信證券研報(bào)就認(rèn)為：“這種調(diào)整的主因并非基本面，也不是估值過高，而是市場(chǎng)對(duì)公司治理獨(dú)立性的擔(dān)心?！?/p>

而平安證券分析師也分析稱，自2021年7月以來物管板塊持續(xù)調(diào)整?！笆袌?chǎng)關(guān)注點(diǎn)逐漸由政策擔(dān)憂向房地產(chǎn)波動(dòng)可能帶來的負(fù)面影響轉(zhuǎn)變，主要擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)整可能減緩物企成長(zhǎng)速度、導(dǎo)致物企公司治理獨(dú)立性喪失?！?/p>

盡管如此，依然有不少優(yōu)質(zhì)物企受到關(guān)注。浙商證券研報(bào)顯示，截至2021年上半年，在管面積TOP15的上市物企中，有7家物企的第三方在管面積占比超過50%，綠城服務(wù)、旭輝永升服務(wù)等物業(yè)公司第三方在管面積占比超過80%，“已經(jīng)具備了較強(qiáng)的獨(dú)立發(fā)展能力”。

行業(yè)收并購(gòu)“井噴”

在物企港股獨(dú)立上市進(jìn)程受阻的同時(shí)，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)卻呈“井噴”之勢(shì)。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，僅上市企業(yè)并購(gòu)交易總額已達(dá)355.88億元，若加上非上市企業(yè)，并購(gòu)交易額已突破400億元。“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年度上市企業(yè)發(fā)起53項(xiàng)并購(gòu)，含非上市企業(yè)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)案則超150起?！?/p>

“房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)傳導(dǎo)，成為大宗并購(gòu)交易的直接誘因?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師吳奎勇認(rèn)為，企業(yè)擴(kuò)規(guī)模、求發(fā)展，是并購(gòu)狂潮的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力；并購(gòu)資金充足，則為并購(gòu)規(guī)?；闹涡砸蛩?。

記者梳理物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)案例發(fā)現(xiàn)，自2021年初開始，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象就持續(xù)不斷，如碧桂園服務(wù)和龍湖智創(chuàng)生活等大手筆收購(gòu)曾引發(fā)外界廣泛關(guān)注。而在2021年末，世茂服務(wù)等物企大規(guī)模收并購(gòu)亦獲得不小關(guān)注。

在行業(yè)人士看來，在房企遭遇信用危機(jī)、物企內(nèi)在規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求、并購(gòu)資金充足等諸多因素“催化”下，物企收并購(gòu)或仍將持續(xù)保持相當(dāng)高的“熱度”，并將不斷提升物業(yè)行業(yè)的集中度。

旭輝永升服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)記者表示，收并購(gòu)是旭輝永升服務(wù)“四輪驅(qū)動(dòng)”業(yè)務(wù)策略中重要的一輪?！拔覀儓?jiān)持有質(zhì)量的戰(zhàn)略并購(gòu)，2022年上半年仍是行業(yè)收并購(gòu)的窗口期，可以在這期間抓住機(jī)遇、提升綜合能力?！?/p>

“但收并購(gòu)不是擴(kuò)大規(guī)模的主要途徑。”旭輝永升服務(wù)上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)稱，“對(duì)于標(biāo)的的選擇，我們遵循四大原則：有利于提升競(jìng)爭(zhēng)力、有利于區(qū)域布局、有利于拓展新業(yè)務(wù)、能形成規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來我們會(huì)根據(jù)實(shí)際需要來推進(jìn)這部分業(yè)務(wù)的發(fā)展?！?/p>

“頭部物企將未來三到五年看作行業(yè)整合并購(gòu)窗口期，將快速拓展規(guī)模視為第一要?jiǎng)?wù)?！笨硕鹞锕芊治鰩熗瑫r(shí)也認(rèn)為，2022年將是整合并購(gòu)關(guān)鍵年，在規(guī)模增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，并購(gòu)后的整合和運(yùn)營(yíng)管理是決定能否達(dá)到“1+1>2”效果的關(guān)鍵。

比拼細(xì)分領(lǐng)域賽道

在掀起收并購(gòu)熱潮的同時(shí)，物企對(duì)非住宅業(yè)態(tài)的爭(zhēng)奪也進(jìn)入白熱化階段。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，上市物企非住宅業(yè)態(tài)占比已達(dá)到38.7%，覆蓋商業(yè)、公建、城市服務(wù)等類型，預(yù)計(jì)2021年末該比例可增長(zhǎng)至45%。

“在新階段、新理念、新格局下，多業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)成為物企滿足外生要求、內(nèi)生需求的必要手段。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院同時(shí)認(rèn)為，“目前，所有上市物企均布局了非住宅業(yè)態(tài)。2021 年，多家物企大力推進(jìn)非住宅業(yè)態(tài)的拓展，在項(xiàng)目獲取上亦卓有成效?！?/p>

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的2021年，物企開始紛紛進(jìn)入非住宅業(yè)態(tài)。例如，新城悅獲得上海交通大學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等學(xué)校業(yè)態(tài)項(xiàng)目，世茂服務(wù)獲得宿遷市宿城區(qū)環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目等城市服務(wù)業(yè)態(tài)資源。

據(jù)了解，2021年，世茂服務(wù)將城市服務(wù)視為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)新戰(zhàn)略引擎，城市服務(wù)也首度成為其四大業(yè)務(wù)板塊之一。2021年上半年，世茂服務(wù)城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入破億元。此外，在登陸港交所一周年之際，公司正式發(fā)布了城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖，定位于“城市大管家”。

“國(guó)家正在提倡城市精細(xì)化治理，提升城市的服務(wù)能力。城市服務(wù)板塊的規(guī)模有1.5萬億元左右，未來還有上升空間?！笔烂?wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰近日表示，“世茂服務(wù)在短期會(huì)專注于城市項(xiàng)目的濃密度和戰(zhàn)略性的細(xì)分領(lǐng)域賽道卡位?！?/p>

除了城市服務(wù)業(yè)態(tài)外，利潤(rùn)較高的商管領(lǐng)域也吸引了諸多物企入局?！?021年，隨著疫情得到有效控制，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)繼續(xù)趨于正常，實(shí)體經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步恢復(fù)?！敝兄肝飿I(yè)研究表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)逐漸成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)強(qiáng)的“香餑餑”。

平安證券研報(bào)也認(rèn)為：“商管賽道具備單項(xiàng)目?jī)?nèi)生增長(zhǎng)、物管費(fèi)高提價(jià)難度低、毛利率及收繳率高等特點(diǎn)，賽道屬性相對(duì)更優(yōu)?！?/p>

在此情況下，諸多房企或推動(dòng)旗下商管企業(yè)獨(dú)立上市，或打包“物管+商管”業(yè)務(wù)上市。“商管等優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道涌現(xiàn)有望為行業(yè)參與者持續(xù)向好發(fā)展提供更多可能。商管、物管聯(lián)合上市、聯(lián)合發(fā)展，亦有助于發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，帶動(dòng)綜合物企實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)?！逼桨沧C券分析師表示。

（文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）

標(biāo)簽： 換擋變速 資本市場(chǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)